特朗普50年期抵押贷款策略的背后逻辑：短期月供降低 长期成本近乎翻倍
美国总统特朗普提出50年期抵押贷款方案，旨在提高住房可负担性，为陷入停滞的美国房地产市场注入活力。
这一想法引发了金融专家和抵押贷款行业的质疑。
周六，特朗普在社交平台Truth Social上发布了一张图片，将富兰克林·德拉诺·罗斯福（其“新政”为30年期抵押贷款奠定了基础）的照片与自己的照片并列，配文“50年期抵押贷款”。
联邦住房金融局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）在推特上表示，其办公室正在推进此类抵押贷款的相关工作，称其为“彻底的游戏规则改变者”。一天后，他补充称，该局“还在研究为5年期、10年期和15年期抵押贷款提供救济的方式”，但未透露具体细节。
50年期抵押贷款的吸引力很直接：当前房价接近历史高点，许多潜在购房者被挡在市场门外。更长的还款期限能降低月供，让更多人获得购房机会。
但延长还款期限也存在重大弊端。房主的资产净值积累速度会大幅放缓，最终支付的利息可能接近标准30年期抵押贷款的两倍。
以一套美国中位数价格（约41.5万美元）的房屋为例：若购房者首付20%，按当前30年期抵押贷款平均利率6.22%计算，月供（本金+利息）为2038美元。30年总还款额约73.4万美元，其中利息支出达40.2万美元。
若选择相同利率的50年期抵押贷款，月供将降至1802美元，但总还款额会升至108万美元，利息支出高达74.9万美元。
而这一长期成本的巨大差距，还未考虑长期贷款可能面临的更高利率。为覆盖更长时间跨度带来的风险，50年期抵押贷款利率（以及由此产生的总利息）几乎肯定会高于30年期。两者差距可能十分显著——上周30年期抵押贷款平均利率为6.22%，而更短期的15年期利率约为5.5%。
“如果这种抵押贷款能大幅降低你的月供，那你终将在另一端付出代价。”康涅狄格州莫内科顾问公司（Moneco Advisors）高级财富顾问比尔·沙弗兰斯基（Bill Shafransky）表示，“在我看来，这对房主来说糟糕透顶，他们将不得不支付巨额额外利息。”
除了月供和总利息成本，Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳尔（Joel Berner）在一份声明中指出，若50年期抵押贷款流行起来，还存在另一隐患：任何旨在提振购房者需求却不解决住房供应问题的举措，都可能推高房价。
“50年期抵押贷款带来的‘节省’，可能会被上涨的房价完全抵消。”伯纳尔说，“这并非解决住房可负担性问题的最佳方式。”
芝加哥智能财富策略公司（Smart Wealth Strategies）董事总经理安东尼奥·卢戈（Antonio Lugo）表示，潜在购房者的最佳选择取决于多种因素。他建议考虑不同抵押贷款方案的客户，在做决定时权衡还款的机会成本、当前及未来的通胀可能性，以及自身的流动性状况。
“从家庭角度来看，这本质上是一个现金流决策：我能承担多少月供？”卢戈说，“30年期、50年期、15年期抵押贷款，甚至可调利率抵押贷款的还款方案都截然不同。”
乔治敦大学金融学副教授珍妮特·高（Janet Gao）表示，金融产品选择的增多对消费者通常是好消息，他们可以挑选最符合自身需求的产品。但像50年期抵押贷款这样超出大多数人工作年限的产品，会带来额外风险。
“你实际上是在把还款负担转嫁给年老的自己。”珍妮特·高说，“我认为监管机构和贷款机构应该关注的是，家庭可能对自己的还款能力过于自信。”
